“Habrá quien no recupere nunca el precio que pagó por su piso”
Borja Ortega, responsable de altos patrimonios de JLL / JULIÁN ROJAS
JLL es la nueva marca de Jones Lang LaSalle, una de las principales empresas de servicios inmobiliarios del mundo. Borja Ortega (Madrid, 1974) es el responsable en España de patrimonios privados. Su cometido es aconsejar a las grandes fortunas a la hora de buscar activos donde invertir.
Pregunta. ¿En qué momento del ciclo inmobiliario estamos?
Respuesta. El mercado se está dando la vuelta. Ahora bien, a diferencia de 2007, cuando se hablaba de un sector en líneas generales, ahora el análisis hay que hacerlo por micromercados. En determinados activos y zonas es bastante posible que hayamos tocado fondo e incluso vemos algunas subidas de precios. La razón es que hay mucha demanda inversora de todo tipo y no solo de los grandes fondos internacionales, que, aunque demuestran interés, tienen dificultad para encontrar en España lo que están buscando.
P. ¿Y qué buscan?
R. Hay dos tipos de fondos. Los más oportunistas buscan rentabilidades cercanas al 20%. Vienen acostumbrados a lo que pasa en Miami en el mercado de oficinas o edificios residenciales, donde compran a 1.500 dólares el metro cuadrado lo que en su día llegó a valer 6.000 dólares. Aquí no van a encontrar caídas de precios semejantes porque la vocación inversora de los españoles es fuerte. Eso significa que cuando un fondo extranjero viene aquí, para lograr las rentabilidades que busca, tiene que ir a producto no estratégico, como suelo en la costa o un paquete de viviendas en ubicaciones de segunda clase o activos terciarios distress. Luego está el fondo más institucional, que busca algo difícil de encontrar, como puede ser un edificio en el paseo de la Castellana por valor de entre 30 y 60 millones de euros. Ahora bien, sí estamos notando que en los últimos meses empieza a llegar un inversor más inmobiliario que financiero al sector, que está dispuesto a sacrificar cierta rentabilidad porque sabe que el precio al que compra es bueno.
P. ¿También percibe el despertar del inversor local?
R. Sí, sin duda.
P. ¿Qué activos son los más demandados?
R. Lo que más gusta son los locales comerciales en zonas muy bien ubicadas de Madrid, Barcelona y el norte de España. Como las rentabilidades en estos mercados empiezan a ser inferiores al 5%, algún inversor también está mirando en capitales de provincia donde el retorno puede llegar al 6%. También gustan mucho las medianas superficies o los espacios para supermercados. Hay un operador estrella, Mercadona, que da mucha seguridad, y también esta Dia y empresas alemanas.
P. ¿Qué parte de la cartera se debería tener expuesta al ladrillo?
R. Si tiene experiencia en el sector, debería destinar un 30%. Si no la tiene, no le recomendaría invertir más de un 10% o 15%. La inversión en este activo, salvo operaciones puntuales, es a largo plazo.
P. ¿Qué impacto cree que tendrá en los precios del sector la inyección de liquidez anunciada por el Banco Central Europeo?
R. En mi opinión, beneficiará ya que, al seguir penalizando la inversión en depósitos, parte de ese dinero seguirá fluyendo a los activos inmobiliarios. La mayoría de las veces el inversor privado es equity buyer, es decir, no se decide a hacer una operación por la financiación, sino que financia la compra una vez hecha. Desde luego, que fluya el crédito va a ayudar a dinamizar algunas zonas que todavía están más paradas. En este sentido, he de decir que algunas entidades financieras nos empiezan a plantear incluso financiación de activos que no son propios. Sí les gusta que estos estén ligados a otra entidad para robarle cuota.
R. Está claro que su papel es importante. No en vano, es el principal actor del mercado español y una de las mayores inmobiliarias del mundo. Lo que ocurre es que tiene un mecanismo de recepción de activos difícil de digerir por sus profesionales ya que entran cosas de muchos tipos. Creo que la Sareb debería apoyarse más en los profesionales del sector a la hora de hacer líquido lo que tiene en cartera. Tiene un plan de negocio a 15 años y es difícil hacer previsiones, pero debe dinamizarse más para ser el actor que debe ser.P. ¿En qué medida está condicionando la Sareb el mercado?
P. ¿Teme que si no lo hace bien pueda condicionar los precios?
R. Más que hundir precios, puede hacer que no se recuperen en algunas zonas con el mismo dinamismo que se están recuperando en otras. Los activos que le están entrando a la Sareb no son muy buenos. Le está llegando mucho suelo, deuda y vivienda, pero no es un gran propietario de edificios de oficinas ni de activos terciarios comerciales. De hecho, es ahí donde debería apoyarse un poco más en el sector para dar salida a esas propiedades.
P. En los últimos meses se han cerrado algunas operaciones importantes como la venta del edificio España en Madrid. ¿Tienen estos tratos algún efecto arrastre en el sector?
R. Operaciones grandes tampoco ha habido tantas. Además, no creo que influyan en el día a día del mercado. Este va a su ritmo, con zonas que mejoran los precios, otras que están estancadas... El mercado inmobiliario español, donde tiene aún verdaderos problemas y toca trabajar y remangarse, es fuera de Madrid, Barcelona y el País Vasco. Hay que ver qué se hace con todos esos macroproyectos de suelo que se iban a urbanizar.
P. Donde hay bastante interés últimamente es en el sector hotelero. ¿Por qué?
R. El inversor privado empieza a mirar hoteles, incluso clientes latinoamericanos buscan edificios en Madrid o Barcelona para rehabilitarlos y convertirlos en hoteles. Barcelona, por ejemplo, se ha convertido en el principal foco turístico del Mediterráneo. En cuanto Madrid, creo que tiene mucho recorrido en el negocio hotelero; no hay tantos establecimientos de lujo y es una ciudad que puede dar mucho más en el aspecto turístico. También vemos mucha demanda de alojamientos en la costa, pero ahí el perfil es más de hoteles de tres estrellas.
P. ¿Es interesante para sus clientes la inversión en Socimis [sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria]?
R. Para un cliente que ha tenido vocación patrimonial, con su propia sociedad, veo difícil que la transforme en una Socimi. Al final, siempre es complicado compartir una parte de tu cartera de activos. Para el resto, lo que sí veo es que las grandes sociedades que se han registrado pueden terminar siendo un vehículo para que los grandes patrimonios inviertan en renta variable con un sustrato inmobiliario.
P. Habrá pequeños inversores que, al calor de las operaciones que se están produciendo, puedan preguntarse si es momento de comprar. ¿Qué les diría?
R. Creo que es un buen momento para comprar. El mercado de alquiler en España solo puede ir hacia arriba. La clave es dónde se haga esa inversión. Comprar en el segmento residencia para luego alquilar en Madrid o Barcelona es una muy buena opción hoy en día. Además, están surgiendo compañías que pueden acompañar y dar tranquilidad al particular ya que ofrecen la gestión del inmueble, el cobro del alquiler, etcétera.
P. Para aquel que compró su vivienda en 2007, justo en el pico de la burbuja, ¿cuánto tiempo tardará en recuperar el piso el valor que pagó por él?
R. Creo que habrá sitios donde no recuperará nunca el precio que pagó por su piso. Bueno, quizá dentro de 50 o 60 años, pero ya es probable que no estemos aquí ninguno. Volver a precios del pico en algunas zonas va a costar mucho. Sin embargo, para gente que compró a un nivel medio, la estabilización la veo de aquí a cuatro o cinco años.
Aucun commentaire:
Enregistrer un commentaire